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mercredi 26 mai 2021 à 05:50

Immobilier : un marché en tension

Et des rénovations énergétiques bientôt obligatoires pour les bailleurs



 



 

La loi Climat-Résilience, issue des discussions de la Convention Citoyenne pour le Climat menée par le gouvernement, a été adoptée par l’Assemblée Nationale le 4 mai dernier. Parmi les diverses mesures, celle consacrée à la rénovation énergétique des logements impacte largement les propriétaires de biens anciens.

En effet, la nouvelle législation prévoit un audit thermique obligatoire avant chaque vente et propose en échange d’accompagner les propriétaires dans la rénovation de leurs murs. Ces passoires thermiques concernent plus de 17% des logements en France : des mesures dissuasives dès 2023 seront donc prises pour inciter les propriétaires à faire des travaux.

 

Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia, entreprise française spécialisée en immobilier et en ingénierie patrimoniale, revient sur cette loi et ses impacts. « Le but de la loi est de promouvoir la rénovation énergétique des biens anciens. L’idée est de rendre compliqué la location de logements mal classés au DPE énergétique. Ce sont de gros travaux. Comme les exigences sont plus fortes, des logements sont en F ou G. Cela concerne bien souvent les logements des années 1970. Soit les propriétaires font eux-mêmes les travaux, soit ils vendront. Avec cette loi, l’idée est d’avoir un cadre contraignant » explique le spécialiste.

 

Selon Thomas Abinal, le classement du DPE sera clairement un motif de négociation pour l’acheteur. Il va même plus loin : « sur des questions d’isolation, c’est une question publique, éthique ». En tout cas, le marché des rénovations existe depuis longtemps sans que l’on sache vraiment quel sera l’impact de cette loi sur la vente de produits de rénovations (huisseries, isolants etc.) et le travail des artisans.

 

Une incidence certaine sur la location des logements

 

Il paraît clair qu’en revanche le marché de location sera davantage touché par la loi Climat résilience. Ce sont quelques millions de logements qui seraient concernés. Et sur le marché de la vente pour la location, ce sont 250 000 transactions qui sont concernées par an en moyenne.

 

A la clef et même si les travaux seront onéreux, ce seront aussi des économies de chauffage et une vraie incitation fiscale.

 

Les propriétaires auront jusqu’en 2034 à priori pour faire les travaux. Pour Thomas Abinal, « c’est une mesure puissante. C’est un peu comme dans l’automobile. On vote une norme dans un certain délai pour pousser au changement. On donne le temps de le faire. ».

 

L’objectif de la loi est de faire bouger le parc locatif sur 10-15 ans pour atteindre les objectifs de réduction de gaz à effet de serre. « Pour le budget de tout le monde, c’est une bonne chose. C’est un investissement qui a du sens. Si vous ne mettez pas en place une incitation, le propriétaire ne le fera pas » commente le co-fondateur de Monetivia.

 

Le marché de l’immobilier s’est inversé depuis le mois de janvier

 

Jean-Philippe Perra, gérant de l’agence 4% immobilier à Montceau-les-Mines, revient d’abord sur le marché immobilier qui n’a cessé d’évoluer depuis le premier confinement de mars 2020.

Et son premier constat est que le marché s’est inversé. Il y avait beaucoup de produits et peu d’acheteurs jusqu’en décembre. L’acheteur avait alors le choix. Depuis janvier, il y a moins de biens à la vente, une vente de produits mise en stand-by. Il y a deux à trois fois moins de produits par rapport à l’année dernière.
Depuis janvier, c’est donc le vendeur qui a la main.

 

On trouve ainsi sur le marché des produits allant de 80 000 à 250 000 € en moyenne. Le bien le plus recherché est le maison de plein pied, récente, avec trois chambres et à moins de 250 000 €. Toutefois le marché présente un nombre insuffisant de biens pour répondre à la demande.

 

Jean-Philippe Perra souligne : « On a un marché plutôt positif. Le premier trimestre de cette année est très positif. On a récupéré des personnes venant de Paris et de Lyon. Et on a d’autres clients qui attendent des biens. »

 

La loi Climat-résilience vu par un spécialiste local

 

Pour Jean-Philippe Perra, cette loi va permettre d’éviter les passoires énergétiques. « Cela va permettre de mettre le marché locatif sur un niveau énergétique. Reste à savoir les aides accordées aux bailleurs. Soit ils ont les moyens de faire les travaux, soit ils mettront à la vente. Aujourd’hui ce sont les pollueurs qui paient, comme Total par exemple. Que le marché évolue dans ce sens, c’est très bien » commente-t-il.

 

Et de poursuivre sur les bailleurs : « Ce n’est pas parce qu’un bailleur met en location qu’il a les moyens de rénover. Cela va être intéressant pour nous d’aiguiller nos bailleurs en fonction des solutions. »

 

Que les locataires se rassurent, pour Jean-Philippe Perra, le prix du marché locatif devrait rester stable, puisque celui-ci reste basé sur les revenus des locataires.

 

« Les travaux ne pourront pas être récupérés sur le locatif. Cela permettra au moins de maintenir la valeur du produit. En immobilier, il ne faut pas miser sur le court terme, mais sur le long terme. Le patrimoine immobilier se gère sur le long terme. D’ailleurs il faudrait que le bailleur considère la maison qu’il loue comme sa propre maison. » ajoute-t-il.

 

Quant aux clients à l’achat, ils sont moins regardants sur les travaux. Ils l’englobent d’ores et déjà dans le prêt lors de l’acquisition.

 

En conclusion, le marché de l’immobilier s’est inversé ces derniers mois au profit du vendeur. Jean-Philippe Perra déconseille toutefois de gonfler les prix. C’est prendre le risque que son bien ne se vende pas, même si les biens sont rares. Quant à l’évolution de la loi sur l’isolation, celle-ci aura un impact plus fort à priori pour les bailleurs que pour les propriétaires résidant dans leur logement. Cela pourrait sans doute encourager certains bailleurs qui n’ont pas les moyens d’entretenir leur patrimoine à se délester de certains biens.

 

Les mois à venir le diront.

 

EM

 

 

 

 

 

 



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